오빠에게 집을 팔았는데 왜 ‘가짜 거래’가 되었을까?
부동산을 가족에게 매매하는 것은 법적으로 금지된 거래가 아닙니다.
실제로 부모와 자녀, 형제자매 사이에서도 정상적인 매매는 얼마든지 가능합니다.
하지만 국세청은
“실제로 집을 판 것이 아니라 세금을 줄이기 위해 형식만 갖춘 거래”
라고 판단하면 이를 가장매매로 보아 거래 자체를 부인할 수 있습니다.
최근 조세심판원은
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해 오빠에게 아파트를 매도한 뒤 다시 매수한 거래가 가장매매에 해당한다고 판단했습니다.
과연 무엇이 문제가 되었을까요?
사건 개요
청구인은 두 채의 주택을 보유하고 있었습니다.
이 상태에서 다른 주택을 양도하면 조정대상지역 2주택자로 중과세 대상이 될 수 있었습니다.
이에 청구인은 먼저 자신이 오래 거주하던 아파트를 오빠에게 매도한 후,
그 상태에서 다른 주택을 양도하면서
1세대 1주택 비과세를 적용받았습니다.
그런데 약 2년 후
다시 같은 아파트를 오빠로부터 매수하게 됩니다.
국세청은 이 거래를 조사한 결과
실질적인 소유권 이전이 아니라
세금을 줄이기 위한 형식적인 거래였다고 판단했습니다.
국세청은 왜 가장매매라고 판단했을까?
국세청은 여러 정황을 종합했습니다.
① 집을 팔았는데 계속 살고 있었다.
청구인은 집을 매도한 이후에도
약 25년 동안 한 번도 주민등록을 옮기지 않고 계속 거주했습니다.
즉,
소유자는 바뀌었지만
생활은 아무것도 달라지지 않았습니다.
② 실제 돈이 거의 오가지 않았다.
매매대금 대부분은
전세보증금으로 대체되었습니다.
실제로 청구인이 받은 현금은
극히 일부에 불과했습니다.
국세청은
실질적인 매매대금 지급이 이루어졌다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
③ 시세보다 훨씬 낮게 거래했다.
오빠에게 판 가격도
시장가격보다 낮았습니다.
다시 사올 때도
거의 같은 가격으로 매수했습니다.
일반적인 시장 거래에서는 보기 어려운 형태였습니다.
④ 결국 다시 원래 주인에게 돌아왔다.
약 2년 뒤
같은 집은 다시 청구인 명의가 되었습니다.
국세청은
처음부터 일시적으로 명의만 바꾸려 했던 거래라고 판단했습니다.
청구인은 어떻게 주장했을까?
청구인은
실제 거래였다고 주장했습니다.
오빠가 귀농을 준비하면서
일시적으로 해당 주택을 매수하였고,
이후 자금사정이 악화되어
다시 자신이 매수하게 되었다는 것입니다.
또한
취득세
재산세
양도소득세까지 모두 정상적으로 신고하였으므로
가짜 거래가 아니라고 주장했습니다.
조세심판원의 판단
조세심판원은
국세청의 판단이 타당하다고 보았습니다.
특히 다음 사항을 중요하게 보았습니다.
- 다른 주택을 양도하기 직전에 거래가 이루어진 점
- 실제 대금 지급이 거의 없었던 점
- 매도 후에도 계속 거주한 점
- 다시 거의 같은 가격으로 재매수한 점
이러한 사정을 종합하면
실질적인 소유권 이전보다
1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 형식적인 거래로 보는 것이 타당하다고 판단했습니다.
부정무신고가산세도 인정되었습니다.
청구인은
단순히 세법을 잘못 적용했을 뿐이라고 주장했습니다.
그러나 조세심판원은
허위 계약서를 작성하여
가장매매를 한 이상
적극적인 부정행위에 해당한다고 판단했습니다.
결국
40%의 부정무신고가산세까지 그대로 인정되었습니다.
실무적으로 기억해야 할 점
가족 간 부동산 거래 자체는 문제가 되지 않습니다.
하지만 다음과 같은 경우에는
국세청이 가장매매를 의심할 수 있습니다.
- 거래 후에도 계속 거주하는 경우
- 실제 대금 지급이 없는 경우
- 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래한 경우
- 일정 기간 후 다시 원래 소유자에게 돌아오는 경우
- 거래 목적이 세금 절감에 있는 것으로 보이는 경우
전문가 코멘트
이번 심판례는 ‘계약서가 있다고 해서 모두 정상적인 거래로 인정되는 것은 아니다’라는 점을 분명히 보여줍니다.
국세청과 조세심판원은 계약서의 존재보다 실질적인 거래 여부를 더 중요하게 봅니다.
특히 특수관계인 간 거래에서는 실제 대금 지급, 자금 출처, 거주 이전, 시가에 따른 거래 등 경제적 실질을 입증할 수 있는 자료가 매우 중요합니다.
1세대 1주택 비과세나 양도세 절세를 목적으로 거래를 계획하고 있다면, 사전에 세무 전문가의 검토를 받는 것이 예상치 못한 중과세와 가산세를 예방하는 가장 안전한 방법입니다.