“사위에게 집을 팔았는데 왜 문제가 됐을까?”
부동산을 가족에게 매매하는 것은 법적으로 가능합니다.
하지만 실제 돈이 오가지 않았거나 다시 원래 소유자에게 돌아오는 구조라면 국세청은 이를 ‘가장매매’로 의심합니다.
이번 조세심판 사건(조심 2026광1318)에서는 실제로 사위에게 집을 팔았다가 8년 후 양도세와 함께 10년의 부과제척기간이 적용된 사례가 나왔습니다.
① 사건의 개요
청구인은
- 주택1을 사위에게 매매
그리고
- 다른 주택(주택2)을 양도
하면서
1세대1주택 비과세를 적용받았습니다.
그러나 국세청은
“사위에게 판 주택은 실제 매매가 아니라 형식적인 거래”
라고 판단했습니다.
② 국세청은 왜 가장매매라고 봤을까?
가장 결정적인 이유는
첫 번째
매매대금이
사위의 돈이 아니었습니다.
오히려
청구인이 먼저 발행한 수표
↓
사위 계좌 입금
↓
다시 청구인에게 송금
되는 구조였습니다.
즉
사위가 자신의 돈으로 집을 산 것이 아니라
매도인의 돈을 다시 돌려준 것처럼 보였습니다.
두 번째
집이 다시 원래 주인에게 돌아왔습니다.
몇 년 후
다시 청구인 앞으로 소유권이 이전되었습니다.
그런데
재매매 대금은 확인되지 않았습니다.
세 번째
국세청은
이 거래의 목적이
1세대1주택 비과세를 받기 위한 것이라고 판단했습니다.
③ 청구인은 왜 억울하다고 주장했을까?
청구인은
“설령 첫 번째 거래가 가장매매라고 하더라도
주택2 양도는 별개의 거래다.”
라고 주장했습니다.
따라서
무신고 부과제척기간인
7년이 지나
과세할 수 없다고 주장했습니다.
④ 조세심판원의 판단
조세심판원은
청구인의 주장을 받아들이지 않았습니다.
심판원은
국세기본법 제14조 제3항의
실질과세 원칙을 적용했습니다.
즉,
형식적으로는
두 번의 거래였지만
실질적으로는
비과세 혜택을 얻기 위한
하나의 연속된 거래라고 본 것입니다.
따라서
단순 무신고가 아니라
부정행위가 인정되어
부과제척기간 10년을 적용하는 것이 맞다고 판단했습니다.
실무 포인트
이번 사건에서 특히 주목해야 할 부분은
국세청이 단순히 가족 간 거래였다는 이유만으로 과세한 것이 아니라는 점입니다.
다음과 같은 정황들이 동시에 확인되었습니다.
✔ 매수인의 자금이 실제 자신의 자금이 아니었던 점
✔ 매매대금이 사실상 원소유자의 자금으로 순환한 점
✔ 이후 다시 원소유자에게 소유권이 돌아온 점
✔ 재취득 과정에서 실제 대금 지급이 확인되지 않은 점
이러한 사정을 종합하여 실질적인 소유권 이전이 없었다고 본 것입니다.
전문가 코멘트
이 사건은 최근 국세청이 강화하고 있는 가족 간 부동산 거래 조사의 방향을 잘 보여주는 사례입니다.
배우자, 자녀, 사위, 형제자매 등 특수관계인 간 거래 자체가 문제 되는 것은 아닙니다. 다만 실제 자금 흐름과 거래의 경제적 실질이 뒷받침되지 않으면, 국세청은 형식적인 계약보다 실질을 우선하여 판단합니다.
특히 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과 회피와 연결되는 거래에서는 자금 출처, 매매대금 지급 내역, 실제 거주 및 소유 관계 등을 종합적으로 검토하는 경향이 강해지고 있습니다.